Urbanisme – juin 2009 - Le Plan d’occupation des sols du Bois-d’Oingt…Du POS au PLU : quelques remarques sur le Plan d’occupation des sols du Bois-d’Oingt
Du POS au PLU: quelques remarques sur le Plan d'occupation des sols du Bois-d'Oingt
(Ce texte a été rédigé en 2009 et communiqué aux membres de la commission qui préparait le PLU. Quels étaient les reproches faits au POS encore en activité ? Comment y remédier dans le PLU ?)
La commune du Bois-d'Oingt est un village de 2000 habitants situé au nord de Lyon, dans le sud du Beaujolais , en Pays des Pierres dorées. A 30 km de Lyon, il est soumis depuis cinq ans à une forte pression foncière. Promoteurs et lotisseurs cherchent à proposer des programmes dans cette zone très attractive où le prix des terrains a connu une hausse spectaculaire.
Décidé en 1983, le POS du Bois-d’Oingt a été publié en 1988 et il été exécutoire à partir du 03-03-1989
Il a subi une modification en 1993.
- Le contenu du POS actuel
- Il a été élaboré à une époque où la pression foncière était inexistante.
Les constructions étaient toutes à l’initiative de particuliers qui cherchaient des parcelles pour s’installer.
Depuis une vingtaine d’années, un mouvement avait lieu aussi, du centre vers l’extérieur. Des locataires ou propriétaires de logements du centre, souvent sans jardins et situés dans des rues étroites, laissaient leur logement pour faire construire à proximité, sur des parcelles de 1500 à 6000 m2 encore très peu chères. Ils recherchaient le calme, la vue, le soleil. Ils n’ont pas fait construire des habitations luxueuses. Leur « privilège » actuel est de disposer d’un peu d’espace.
Les logements du centre sont devenus ou redevenus des locations souvent assez modestes.
Le POS, prévoyait de vastes zones à construire, dont plusieurs en zones NAb, zones d’aménagement d’ensemble.
- Les règles de construction :
La localisation de ces zones constructibles : situées le long de voiries existantes, elles ont nécessité peu de créations de voies nouvelles, sauf voies internes de desserte de parcelles.
Les chemins ruraux existants ont desservi ces habitations sans être transformés en rues ou routes aménagées.
Les conditions de construction
Si les éléments d’aspect et d’obligation de plantations figurent bien dans le texte du POS, et seront à reprendre et à compléter dans le PLU, d’autres règles, inutiles sans doute à l’époque, manquent actuellement pour maîtriser la densité.
Dans aucune des zones, il n’y a de coefficient d’occupation des sols (COS). Dans la zone Ub : « zone d’habitat pavillonnaire peu dense », le seul critère de limitation est de 60% du terrain, ce qui est très peu comme restriction.
S’il y a quelques règles de protection des paysages, ou des arbres, elles sont insuffisantes et ne s’appliquent pas, car moins contraignantes que dans d’autres villages.
Le reproche qui a été fait au POS depuis 7 ans, c’est qu’il permettait de tout faire :
il était trop permissif.
Pour les promoteurs à la recherche de terrains pour des opérations très denses, et à rentabilité financière élevée, c’est le contexte idéal.
Il serait donc urgent de mettre des limites pour empêcher les excès et on peut supposer que la démarche de mise en place du PLU va servir en priorité à cela.
- L’application des règles du POS
Le deuxième problème rencontré lors du développement récent du Bois-d’Oingt est la politique adoptée par la commune.
Il a manqué un vrai projet d’urbanisme
- Les questions de voirie
Les chemins ruraux n’ont pour la majorité pas été élargis, alors qu’il aurait été facile au temps où les terrains étaient moins coûteux d’obtenir des propriétaires des cessions de bordures. Ils sont restés étroits et sans trottoir (exemple des accès aux lotissements des Grandes côtes et des Morguères : étonnant de voir qu’il s’agissait de zone NAb sur lesquelles la commune avait tout pouvoir…).Même le Chemin Rivière de la Cour élargi, n’a pas été aménagé.
Les contournements et voiries nouvelles manquent. Pas de projet d’ensemble pour accompagner les augmentations de population et les changements de mode de vie (plusieurs voitures par famille, travail de plus en plus éloigné…).
- Les espaces publics
Il n’y a pas eu de création de nouveaux « quartiers » avec des espaces publics et une vie collective. Il n’y a que des parcelles côte à côte desservies par des chemins en impasse (ex des Tourrières) avec aucun parking « visiteurs » public le long de ces chemins, aucun espace pour les enfants, aucune piste cyclable.
Il manque un vrai projet d’urbanisme, d’ensemble et par quartier.
Ces lacunes qui ont été peu sensibles quand chaque maison avait autour d’elle assez de place pour répondre à tous ses besoins, deviennent criantes quand chaque habitation nouvelle ne dispose que de sa petite surface de terrain construite.
Plus les espaces privés se réduisent,
plus les besoins en espaces publics et collectifs augmentent.
Ces besoins sont reconnus d’ailleurs dans les lois récentes.
Il y a donc crise, quand on vient superposer, dans des surfaces restées libres entre les habitations, ce type d’habitat très dense : le milieu d’accueil n’a pas été aménagé.
- Le centre du village
Même si des parkings ont été créés au fil du temps, ils sont toujours à la limite de saturations ponctuelles.
Il y a en effet deux types d’utilisation régulière :
- les résidents du centre sans garage qui doivent bien poser leur voiture quelque part (ex : du parking de l’église qui ne suffit pas pour les habitants de l’immeuble nouveau et ne peut donc desservir les clientèles des professions libérales proches)
- les mouvements liés à l’activité commerciale et administrative du village, qui varient selon les heures. La zone bleue a amélioré les rotations mais la marge n’est pas grande et une centaine d’habitants nouveaux dans le centre vont déséquilibrer à nouveau l’ensemble, dans un an ou deux.
- Puis il faut ajouter les activités sociales régulières ou ponctuelles qui doivent se développer au fur et à mesure que le village grandit : le marché le mardi, les fêtes et animations. Des solutions ponctuelles mais organisées (comme à Oingt, qui peut accueillir des milliers de voitures lors de ses fêtes) peuvent être prévues.
Cela implique de laisser des espaces libres à proximité du centre.
Ces habitats horizontalement très denses des maisons accolées du vieux Bois-d’Oingt ont connu aussi une évolution de densification verticale. Autrefois habitées par une seule famille, les aménagements récents prévoient plutôt un ou plusieurs logements par étage… et donc autant de besoins supplémentaires en espaces publics et parkings.
Du coup on cherche la moindre surface pour créer une place de parking de plus et les placettes du centre qui pourraient participer à l’esthétique et aux liens sociaux du village sont couvertes de voitures, sans arbres et sans massifs d’arbustes.
Une nouvelle politique d’aménagement devrait prendre en compte cet aspect. On peut peut-être trouver à proximité des habitations concernées des petits terrains avec aménagement de parkings collectifs, ce qui dégagerait les placettes. Au lieu de se précipiter pour construire sur ces petits terrains des maisons nouvelles qui viendront multiplier les problèmes.
Il y a eu une volonté systématique d’augmenter la population du Bois-d’Oingt
et cela au moins pour les années récentes, sans limite.
De plus Le Bois-d’Oingt, contrairement à la plupart des communes, même petites, ne disposait pas (et ne dispose pas ?) de commission d’urbanisme, ce qui fait peser sur une seule personne les décisions à prendre. Cela n’augmente-t-il pas le risque d’erreur ?
En résumé : Il y a eu ces dernières années une interprétation très permissive des règles du POS qui étaient déjà elles-mêmes trop libérales.
Cette politique de constructions nombreuses coûte très cher à la commune qui est l’une des plus endettées du département.
Achats de terrains en prévision des constructions, aménagements de logements, voirie minimale et accompagnement des zones (ex : abords des lotissements récents des Tourrières, nouvelle gendarmerie et sa future voie d’accès…)
Sans compter les conséquences futures à gérer (ex : les 22 logements du lotissement de Chanteperdrix vont créer de tels problèmes de circulation et de sécurité aux abords des écoles, que la commune sera un jour obligée d’y installer un feu de circulation).
Tous les équipements publics dont devrait disposer la commune ne peuvent pas être financés.
Sur les dix dernières années, on a aménagé et réaménagé la place centrale et rénové la mairie… mais il reste de multiples besoins non satisfaits que la commune connaît bien.
Pour garantir un développement harmonieux entre les futures populations, il faut que le PLU prenne en compte ces problèmes.
2- La révision du PLU : elle a été décidée en 2007.
De nombreux espoirs sont fondés sur cette révision.
Pourquoi la municipalité précédente a-t-elle mis en route la révision du PLU ?
Supposerons-nous qu’il s’agit de rendre le POS actuel moins permissif ? d’ajouter les règles limitatives permettant de maîtriser les constructions ? de se donner les moyens de réfléchir et de mettre en œuvre un projet de voirie et de nouveaux équipements… ?
Il faudrait que cela soit dit dans le PADD et que cela se traduise dans des règles adaptées.
Ou au contraire parce que le POS ne permettait pas de tout faire et qu’il fallait faire sauter les quelques règles qui interdisaient de densifier au maximum certaines zones ?
ex : le projet de Font-Molaize de 100 logements.
La commission qui travaille sur le PLU,
saura-t-elle construire le projet nouveau avec les règles
de protection contraignantes qui manquaient dans le POS ?
Association « Bien vivre au Bois-d’Oingt »
Tél. 04 74 71 66 68
19 septembre 2009
A noter: ce texte a été communiqué à la commune et aux membres de la Commission PLU mise en place en 2008-2009. (1 août 2012)